最高人民法院于2020年11月26日公布了“全国法院系统2020年度优秀案例分析”评选结果。上海市第一中级人民法院（下称上海一中院）编写的“韩夏仙诉黄志强确认合同无效纠纷案——让与担保的行为性质与权利行使认定规则”（注：上 海一中院（2020）沪01民终3375号），获评三等奖。
一、裁判要旨
1.房屋买卖合同约定将房屋形式上转让至债权人名下作为履行债务的担保，债务人到期清偿债务则债权人将房屋返还给债务人，其法律关系性质系让与担保。
2.房屋买卖合同因不存在真实的房屋买卖意思表示而无效，让与担保作为隐藏行为，不违反“流押”等法律、行政法规强制性规定时应属有效。
3.让与担保中，当事人已完成房屋物权变动的公示，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该房屋变卖所得价款优先受偿。
二、案情简介
2015年7月21日，韩夏仙与黄志强签订《房地产买卖合同》，约定将自有房屋作价60万元转让给黄志强。双方办理过户登记，但涉案房屋由韩夏仙及其儿子徐某居住使用。
2015年8月17日，黄志强出具《承诺书》，约定出借404200元给韩夏仙用于替徐某还债，如韩夏仙归还404200元及利息，则涉案房屋恢复过户到韩夏仙名下。
2019年4月17日，黄志强将涉案房屋作价122万元转让给郭新元，并办理了过户登记。黄志强将其中的20万元支付给韩夏仙。
韩夏仙向一审法院起诉，请求确认其与黄志强于2015年7月21日签订的《房地产买卖合同》无效，并赔偿损失102万元。
一审法院判决驳回韩夏仙的全部诉讼请求，韩夏仙不服提起上诉。
三、法院观点及裁判结果
上海一中院认为：
1.《房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，黄志强也未实际支付购房款；涉案房屋产权虽然过户到黄志强名下，但仍由韩夏仙居住。《承诺书》确认韩夏仙向黄志强借款，韩夏仙归还该笔借款本息，则黄志强将涉案房屋归还过户给韩夏仙。《承诺书》包含了借款合同和以涉案房屋担保两项合意。由此可见，双方签订的房屋买卖合同并非真正的房屋产权交易行为，而是以借款合同关系为基础。双方约定将涉案房屋形式上转让至黄志强名下，作为债务履行的担保物，系让与担保行为。
2.《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，故《房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了涉案房屋的形式过户，且并没有约定在债务未能清偿的情况下，涉案房屋所有权归韩夏仙所有，故让与担保约定并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩夏仙亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。
3.黄志强可根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄志强亦应予返还。由此计算，黄志强可以在122万元售房款中扣除404,200元本金、76,742元利息及已经支付的20万元。
上海一中院判决：
撤销一审判决，确认韩夏仙与黄志强于2015年7月21日签订的《房地产买卖合同》无效，黄志强于本判决生效之日起十五日内返还韩夏仙人民币539,058元。
四、律师评析
1.当事人以虚伪表示隐藏真实意思，虚伪表示无效，隐藏行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗时应为有效。
依民法理论，意思表示为法律行为不可或缺的构成要素。意思表示由效果意思、表示意思和表示行为构成。效果意思是当事人内心意欲发生法律效果的意思，为内心的效果意思，即所谓真意；表示意思是当事人以书面或口头、行为等形式所表现出来的意思，即表示上的效果意思；表示行为则是将意思外部化的行为，包括明示或默示。[1]意思的非真意表示，是指效果意思和表示意思不一致的情况，包括真意保留、虚伪表示等。真意保留，亦称单独虚伪表示，谓表意人自知其非真意，故而为非真意之意思表示；虚伪表示，亦称通谋虚伪表示，谓表意人对于非真意有认识，而与相对人通谋所为之意思表示。[2]隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，即隐藏行为。理论上一般认为，真意保留的效力，原则上为有效；虚伪表示的效力，原则上应无效；隐藏行为是否有效，应适用关于该行为之规定。[3]
本案双方当事人签订房屋买卖合同的目的，是以房屋为借款提供担保。房屋买卖合同即系通谋的虚伪意思表示，让与担保即为隐藏的民事法律行为。《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依照前述规定，房屋买卖合同因意思表示不真实，属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为而无效；让与担保是隐藏的民事法律行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗时即为有效。
2.让与担保有效时，当事人已完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以参照担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价并优先受偿。
让与担保是一种非典型担保方式，是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，包含让与和担保两个基本要素。[4]让与担保，是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。[5]
让与担保的构成要件如下：[6]（1）让与担保成立的前提是担保人（即债务人）和担保权人（即债权人）之间存在债权债务关系；（2）担保人具有担保物的所有权，设立让与担保需要形式上转移担保物的所有权，即已经完成财产权利变动的公示；（3）让与担保的实质目的是在于担保债务人债务的履行，保障债权人的债权实现；（4）若债务得以及时清偿，则让与担保消灭，担保权人将担保物返还债务人或第三人，若债务无法清偿，担保权人有权对担保物的交换价值行使权利，清算后优先受偿。需要说明的是，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条扩张了让与担保的要件，即不要求买卖合同标的物已完成权利变动。[7]实务中，在借贷关系成立的前提下，签订买卖合同并办理备案登记的行为，也被认为构成让与担保。[8]
《民法典》将设立担保物权的担保合同范围扩大至“其他具有担保功能的合同”[9]，为让与担保等非典型担保的优先受偿提供依据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一、二款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。”依照前述规定，让与担保有效时，获得了类似担保物权的优先受偿效力，债权人可就担保物及其代位物优先受偿。本案涉案房屋已经过户到黄志强名下，双方已完成了财产权利变动的公示，黄志强可就122万元的售房款项主张对其担保债权优先受偿。
[1] 参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2011，第173页。
[2] 参见史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社，2000，第 402-409页。
[3] 参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2011，第177页。
[4] 参见最高人民法院（2018）最高法民申4165号民事裁定书
[5] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条。
[6] 参见：“关于《九民纪要》后，让与担保的法律问题探究”， 载微信公众号“锦天城乌鲁木齐律师事务所”，2020年02月17日。
[7] 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法院审理情况变更诉讼请求的，人民法院应予准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
[8] 参见最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书
[9] 《民法典》第三百八十八条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”
攀枝花民间借贷案件法律咨询13982367873